Co loňské zpřísnění pravidel pro poskytování hypoték pro nového zájemce prakticky znamená?
Především ve větších městech, kde jsou ceny nemovitostí enormně vysoké, je požadavek na vlastní finance ve výši dvaceti procent z hodnoty nemovitosti poměrně přísný. A to i za předpokladu, že odhadní cena banky vyjde ve stejné výši, jako je kupní cena. Což se ale ne vždy podaří. Pokud odhadní cena banky vyjde nižší, znamená to prakticky další vlastní zdroje navíc. Plus je potřeba samozřejmě počítat i se čtyřmi procenty z kupní ceny, kterou musí kupující zaplatit na dani z nabytí nemovitosti. Nemluvě o provizi realitní kanceláři. Často tak zájemce o nové bydlení musí mít třetinu vlastních finančních zdrojů. Pokud ve větších městech stojí byty v průměru kolem 4 milionů korun, musí mít žadatel až 1,2 milionu v hotovosti a to je často opravdu problém.

Jaké příjmy uzná banka při sjednávání hypotéky? Co třeba rodičovský příspěvek, invalidní důchod či dohoda o provedení práce?
Obecně by příjem měl být prokazatelný, dostatečný, stabilní a dlouhodobě udržitelný. Konkrétně se pak požadavky na výši a zdroj příjmu liší banka od banky. Rozdíly jsou hlavně u takzvaných sociálních příjmů, například náhled na akceptovanou výši rodičovské se velmi liší banka od banky. Totéž platí u příjmu typu dohoda o provedení práce, dohoda o pracovní činnosti, invalidní důchod atd. Poměrně dost se liší i přístup k podnikatelům a osobám samostatně pracujícím. I zde vyjde u každé banky trochu jiná výše akceptovatelného příjmu.

Co příjmy z pronájmu? Z kapitálu?
Příjem z pronájmu či kapitálu banky akceptují. Ale i zde platí, že každá banka k této problematice přistupuje úplně jinak. Základem je, aby tento příjem byl prokazatelný a byl řádně vedený v rámci daňového přiznání. Banky se snaží vycházet i z příjmu budoucího, ale je to výrazně složitější, než to bylo v letech minulých.

Důležité limity a termíny

LTV: Maximální hodnota hypotéky – 80 % z hodnoty nemovitosti.
DTI: Výše úvěru v maximální hodnotě 9 čistých ročních příjmů domácnosti.
DSTI: Maximální splátka (všech dluhů, nejen splátka hypotečního úvěru) 45 % z čistého měsíčního příjmu žadatele.
RPSN: Roční Procentní Sazba Nákladů – procenta z dlužné částky, která musíte za svou půjčku zaplatit za období jednoho roku včetně správy půjčky a dalších nákladů s ní spojených (třeba úroky, jistiny). Zatímco procento úroku ukazuje jen cenu vypůjčených peněz bez dalších nákladů, RPSN ukazuje všechny reálné náklady.

Jakou hypotéku si může dovolit člověk s minimální či průměrnou mzdou a jakou OSVČ?
Představte si žadatele, kterému je třicet let, nemá závazky. Počítám s tím, že peníze dokáže splácet příštích třicet let, při sazbě 2,8 % p. a. Podle oficiálních údajů vycházím z minimální mzdy 14 600 korun a čisté mzdy, která činí 12 124 korun. Tento zájemce by dosáhl na hypotéku ve výši 500 tisíc korun až 1,3 milionu, záleží na konkrétní bance. V případě stejně starého žadatele a stejných podmínek, který může počítat s průměrnou mzdou ve výši 36 144 korun, čistý příjem u něj činí 26 977 korun, hodnota hypotéky vzroste na 2, 6 milionu korun a u některých finančních ústavů by tento zájemce dosáhl skoro na 3 miliony korun, přesněji na 2,9 milionu. Osoba samostatně výdělečně činná, která v daňovém přiznání vykazuje příjem 30 tisíc korun, má šanci na hypotéku v maximální výši 3,2 milionu korun.

Na co si dát pozor při sjednávání hypotéky?
Těch věcí je poměrně hodně a lidé se velmi často orientují jen podle sazby. Úroková sazba je samozřejmě velmi důležitá. Nicméně v oblasti ceny je důležitější samotné RPSN, kde jsou zahrnuty veškeré náklady související s hypotékou – kromě samotné splátky i poplatky na čerpání, katastr, pojištění, odhad atd. Hlavně v případě pojištění proti neschopnosti splácet, při jehož uzavření banky často nabízejí slevy, se pak může RPSN velmi výrazně navýšit. Dalším důležitým bodem je bonita. Ostatně už moje předcházející odpověď ukázala, jak moc se liší výše poskytnutého úvěru při stejném příjmu, respektive při stejných vstupních údajích. Navíc, pokud žadatel nemá zcela běžné příjmy a pracuje třeba na dohodu, rozdíly jsou v bankách opravdu markantní. Velmi důležitým kritériem je samotná metodika schválení a hlavně podmínky čerpání. To je extrémně důležité například u výstavby. Poměrně často se stává, že klient má hypotéku na výstavbu, kde měl nejnižší možnou sazbu, ale po prvním čerpání zjistí, že další podmínky již nesplní a musí si brát ještě stavební spoření či neúčelový spotřebitelský úvěr, aby mohl pokračovat ve výstavbě.

Jakou zvolit délku fixace sazby?
V dnešní době, kdy jsou podle zákona o spotřebitelském úvěru výrazně jednodušší možnosti v případě předčasného splacení v době fixace, není potřeba se bát i sazeb delších než pět let. Nicméně většinou doporučuji fixace mezi pěti až deseti lety. V tomto rozmezí se nejčastěji pohybují nejlevnější sazby.

Jaké zajištění úvěru bude banka vyžadovat? Jaká rizika skrývá jištění třeba domem rodičů?
Banka vždy vyžaduje zajištění nemovitostí formou zástavního práva vůči financující bance. Toto je dané zákonem. Lze samozřejmě ručit i jinou nemovitostí, než je ta kupovaná, třeba domem rodičů. Nicméně můžou nastat i komplikace, jako je třeba úmrtí rodičů a následné dědické řízení, pokud někdo z dědiců bude trvat na vyplacení, čili často je to spojené s prodejem nemovitosti. Banka prodej nemusí povolit, protože bez zástavy této nemovitosti rodičů by se úvěr dostal do nepovoleného LTV atd. Těch variant, které mohou nastat, a jak z toho ven, je poměrně hodně. Podobné je to u ručitelství. Zde je potřeba si uvědomit, že ručitel se zaručuje za celých sto procent dluhu! A pokud žadatel přestává platit, banka má právo požadovat splacení závazku po ručiteli. A to si ručitel často neuvědomuje. Navíc ručitelský závazek mu může zkomplikovat schválení vlastní hypotéky, protože splátka ručitelského závazku se mu bude v rámci bonity počítat do závazků.

Lze jedinou hypotékou financovat také nákup pozemku a stavbu domu?
Ano, to je běžné. Je potřeba již mít na rodinný dům projektovou dokumentaci, protože odhadce banky musí mimo jiné stanovit cenu budoucí a banka musí nastavit do úvěrové smlouvy již i podmínky čerpání pro samotnou výstavbu.

Dá se s bankou smlouvat?
Určitě je možná diskuse – záleží samozřejmě na jaké téma. Spousta věcí je v oblasti hypoték daná zákonem či pevně zakotvena v metodice bank.

Jak si správně stanovit správnou cílovou částku?
Částka se bude samozřejmě odvíjet od investičního záměru čili zpravidla od kupní ceny. Už víte, že musíte mít k dispozici minimálně pětinu vlastních zdrojů. K dani z nabytí nemovitosti připočítejte poplatky realitní kanceláři, případně poplatky za právní služby, katastr atd. V neposlední řadě zahrňte náklady za stěhování, drobné úpravy v nemovitosti a samotné vybavení, myslete na úpravu pozemku včetně oplocení. Klienti si často spočítají hypotéku na nákup a pak si neuvědomí, že již nemají dostatek peněz na samotné vybavení, a řeší to pak složitě a draze přes další půjčky.

Jak se vypořádat s hypotékou po rozvodu?
V rámci rozvodového řízení je vždy i samotné majetkové vypořádání a tím i související náklady na hypotéku. Než dojde k soudem danému rozsudku, mají oba zúčastnění povinnost podílet se na nákladech spojených s hypotékou.

Kdo dosáhne na hypotéku

Příklad 1:

Panu Peškovi se naskytla příležitost si koupit starší domek, jehož majitel žádá 3 miliony korun. Pobírá mzdu ve výši 27 500 Kč, po srážkách může tedy počítat se 21 024 Kč měsíčně a jeho roční čistý příjem činí 252 288 Kč. Po rozvodu žije sám, na dospělé děti už nic neplatí. Našetřeno má 250 tisíc Kč. Dosáhne na hypotéku, která mu umožní koupi nemovitosti? Hodnota hypotečního úvěru může činit maximálně 9násobek ročního příjmu domácnosti, tedy maximálně 2 270 592 Kč. Na vyhlédnutou nemovitost bohužel nedosáhne. Nesplňuje tedy koeficient DTI v rámci doporučení ČNB. Naspořeno by měl mít alespoň 600 tisíc Kč, nesplňuje ani podmínku mít minimálně 20 procent z hodnoty nemovitosti v hotovosti.

Příklad 2:

Samoživitelka, paní Pokorná, má dvě malé děti. Jedno dochází pravidelně do státní školky, s mladší dcerkou zůstala na rodičovské dovolené. Její výše rodičovského příspěvku činí 7600 Kč. Mladá maminka si přivydělává úklidem, chodí pracovat na DPP za 4000 Kč měsíčně. Měsíční příjem tedy činí 11 600 Kč. Nechce platit drahý pronájem, našla malý byt v hodnotě 1 700 000 Kč. Našetřeno nemá nic, ovšem když prodá garáž, získá přibližně 250 000 Kč. Dosáhne na hypoteční úvěr na pořízení bytu? Paní Pokorná má roční příjem 139 200 Kč. Maximálně si může půjčit 1 252 800 Kč. K získání hypotéky jí nepomůže ani případný prodej garáže. Navíc je nutné podotknout, že každá banka má přístup k tzv. sociálním příjmům a příjmům z DPP různý. Výpočet vychází z předpokladu, že banka bude zcela akceptovat oba příjmy paní Pokorné.

Příklad 3:

Manželé Burdovi si chtějí půjčit 850 000 korun na kompletní rekonstrukci bytu. Pan Burda pobírá čistou mzdu 17 900 Kč. Manželka pobírá invalidní důchod 3. stupně 3490 Kč. Roční příjem rodiny tak činí 256 680 Kč. Hodnota bytu před rekonstrukcí je 2 500 000 Kč. Burdovi nemají žádné úspory. Vzhledem k tomu, že hodnota nemovitosti je výrazně vyšší než požadovaná výše úvěru, splní bez problémů parametr LTV. Splní i parametr DTI a DSTI. Jejich roční příjem činí 256 680, takže maximální výše úvěru může být 2 310 120, což je dostačující. Vzhledem k věku manželů Burdových (38 let) je možné hypotéku získat klidně i na 30 let, čímž se splátkou bez problémů vejdou do požadovaného kritéria na splátku maximálně 45 % z měsíčního příjmu. Burdovi si ale našli banku, která akceptovala invalidní důchod, a to v plné výši. Což neplatí pro všechny banky.