JIŘÍ FAJKUS

Poptávka individuálních investorů totiž klesá a banky zhoršují přístup k developerským úvěrům (zdražují úroky, chtějí větší podíl vlastních investic a větší předprodanou).Zároveň však také klesá poptávka po nových bytech. Lidé se bojí investovat a očekávají plošné snížení cen nových bytů. Banky také zhoršují přístup k hypotečním úvěrům. (zdražují úroky, půjčují na menší podíl ceny, a to nikoliv kupní, ale nižší odhadní). Výsledkem je nižší počet zahajovaných bytů a zpomalení stavebnictví.

Jenže pozor! Developeři nesnižují ceny plošně, raději pozastaví nové projekty, tím klesne nabídka (v Praze se to již projevuje, ještě letos se to projeví i v Brně) a vyrovná se s poptávkou, takže se eliminuje tlak na pokles cen. Paradoxně tak mohou nové byty chybět a ceny mohou zase začít růst! To je základní scénář. Je však nutné dodat, že situace není tak jednoduchá. Developeři musí splácet úvěry bankám a platit stavebním dodavatelům. Proto musí rozpracované či postavené projekty rychle doprodat a poskytují akční slevy nebo bonusy.

Pro developery tak není v tomto období zcela rozhodující, zda jsou v Brně vhodné stavební pozemky pro bytovou výstavbu stále volné. I přesto je snaha brněnské radnice přenést bytovou výstavbu do centra správná. Vznik nejrůznějších satelitních městeček a rozvolněné výstavby v okolí velkých měst je negativním projevem takzvané suburbanizace, která klade enormní nároky na infrastrukturu, především dopravní.

Jedná se o celosvětový problém. Otázkou však zůstává dostatečnost, vhodnost a připravenost stavebních pozemků v centrech velkých měst.V Brně v této souvislosti můžeme největší naděje vkládat do výstavby nového jižního centra města v projektu Europoint, ale i do některých privátních projektů například na Mendlově náměstí, v Bohunicích nebo Bosonohách. Rezervoár stavebních pozemků lze rovněž spatřovat v některých předimenzovaných zahrádkářských koloniích.

I při stagnaci rozvoje nové bytové výstavby vzniká však nová tržní mezera, nová investiční příležitost. Se zhoršeným přístupem k vlastnickému bydlení nastává renesance bydlení nájemního. A na trhu téměř úplně chybí nová bytová výstavba právě nájemního bydlení.

Projekty, které developer postaví a neprodává po jednotlivých bytových jednotkách, ale pronajímá je. To je samozřejmě pro developery daleko méně lukrativní z pohledu rychlosti návratnosti investic. Jenže všude ve světě existují institucionální investoři, penzijní a realitní fondy, kteří investují do nově postavených bytových projektů, vykupují je od developerů a zařazují do svých investičních portfolií pro jejich stabilizační roli i při relativně nízkém výnosu.

Takové projekty hrají v jejich portfoliích roli kotvy proto, že fluktuace několika nájemníků nezpůsobí zásadní problém, kdežto odchod jednoho klíčového velkého nájemce problémem může být. Takže i v dnešní situaci je zde pro rezidenční developery určité řešení.

Autor je místopředseda představenstva Real Spektrum Group