Nově představitelé Vinohrad chtějí, aby platili takzvané městem stanovené ekonomické nájemné, které odpovídá sto devět korunám za metr čtvereční měsíčně. V některých případech by to znamenalo zdražení až o sto třicet procent. Advokátka Barbora Chmelařová z kanceláře Frank Bold Advokáti v rozhovoru pro Deník Rovnost vysvětluje, jak a kdy lze výši nájemného měnit. „Záleží na tom, o jakou nájemní smlouvu se jedná," říká.

Existuje nějaký limit, o kolik maximálně mohou městské části navyšovat nájmy v městských bytech?

Záleží na časovém trvání aktuální nájemní smlouvy. Pokud je nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou a není v ní sjednán způsob navyšování nájemného ani inflační doložka, je v podstatě jediným způsobem zvýšení nájemného dohoda s nájemcem, kdy limit navýšení je daný právě touto dohodou, tedy to na čem je nájemce ochotný se s pronajímatelem dohodnout. Podpůrným argumentem může být například inflace.

Pokud je nájemní smlouva uzavřena na dobu neurčitou a znovu v ní absentuje jakékoliv ustanovení o způsobu zvýšení nájemného, pak se použije zákonná úprava občanského zákoníku. V takovém případě, je pronajímatel oprávněn zvýšit nájemné maximálně o dvacet procent z nájemného za poslední tři roky. Limit je tedy dán občanským zákoníkem pouze pro smlouvy uzavřené na dobu neurčitou, a činí právě dvacet procent z nájemného.

Je rozdíl mezi novou smlouvou a změnou u stávající nájemní smlouvy?

Ano, rozdíl v tom je. Při sjednávání nové nájemní smlouvy v podstatě žádný limit výše nájemného není. Městská část by měla postupovat s péči řádného hospodáře při nakládání s obecním majetkem a měla by přihlížet k tržní výši nájemného. Pokud by nájemné určovala pod tržním nájemným, měla by si takové rozhodnutí odůvodnit.

U stávajících smluv pak platí to, co jsem uvedla v odpovědi na první otázku a záleží na tom, o jakou smlouvu, s jakou délkou trvání, se jedná. Buď se smluvní strany na nové výši nájemného dohodnou nebo pokud se jedná o smlouvu na dobu neurčitou, lze zvýšit nájemné nejvýše o dvacet procent.

DÁLE SE DOČTETE:

  • Jaké mají lidé možnosti k obraně před zdražováním nájmu.
  • Jak na jeho navyšování reagovat.
  • Do jaké míry je zdražování možné v různých případech.

Co když ve smlouvě není žádný mechanismus, který by reagoval na případné navýšení nájmu?

Opět záleží na tom, o jakou nájemní smlouvu se jedná. Pokud jde o nájemní smlouvu na dobu určitou, je jediným způsobem zvýšení nájemného dohoda smluvních stran, tedy městské části a nájemce. Dohoda musí mít písemnou podobu.

Advokátka Barbora Chmelařová z kanceláře Frank Bold Advokáti.Advokátka Barbora Chmelařová z kanceláře Frank Bold Advokáti.Zdroj: Frank Bold AdvokátiPokud se jedná o nájemní smlouvu na dobu neurčitou, pak kromě dohody s nájemcem má pronajímatel nárok zvýšit nájemné na hladinu obvyklého nájemného v dané lokalitě, maximálně však o dvacet procent z nájemného za poslední tři roky. Pokud nájemce s tímto zvýšením nájemného souhlasit nebude, pak má pronajímatel právo domáhat se zvýšení nájemného soudní cestou.

Je v tomto směru nějaký rozdíl mezi nájmem v obecním bytě a komerčním bytě?

Není, v obou případech se jedná o vztah dvou soukromoprávních subjektů – pronajímatele a nájemce. Obec/městská část vystupuje v rámci samostatné působnosti a při nakládání s obecním majetkem musí dbát na péči řádného hospodáře. Měla by tak usilovat o tržní podmínky, pokud nejsou dány jiné důvody pro nižší než tržní nájemné, například pokud obec cílí spíše na sociální bydlení nebo je nižší nájemné podmíněno rekonstrukci bytu. Každé své rozhodnutí si musí obec řádně odůvodnit, aby tak dodržela péči řádného hospodáře.

Naopak komerční pronajímatel pravděpodobně bude více motivován ziskem a bude více mířit na kvalitu bydlení, kterou však urči i vyšším nájemným.

Jaké má nájemce možnosti bránit se proti zdražování nájmu, když chce v bytě zůstat?

Pokud nájemci nájemní smlouva končí a v bytě chce bydlet dále, nemá v podstatě jinou možnost než novou výši nájemného přijmout. Může se však snažit o úpravu nájemní smlouvy tak, aby byla výše nájemného takzvaně zastropována na nějakou dobu, nebo aby byla do budoucna zakotvena pravidla pro zvyšování nájemného. Tímto si nájemce zajistí právní i ekonomickou jistotu.

V případě, že se jedná o nájemní smlouvu na dobu neurčitou, pak jak už jsem vícekrát uvedla, je možné zvýšení jen o zmíněných dvacet procent.